各位專家好，

我目前租賃的房屋位於北市商業區(商三特)，是在民國4x年由家族購買的土地上的建築，雖然沒有建物權狀，但有定期繳納房屋稅（這是一座二樓半的透天厝）。自2018年起，我接手了這份租約。因為房屋年久失修，我花費近100萬進行了翻修，目前支付的租金由台北市政府及國有產財局收取，並享有自用住宅租金減免。

我結婚後，妻子希望能買房子作為新居，但我們的財務能力有限，無法負擔現有土地的購買。在六年前，我曾試圖承購，但市場估價高達四千多萬，遠超過我們的負擔能力。因此，我們只能考慮遷移到效區購買價格較為合理的新房。鑒於這是家族祖產，我們沒有打算解除租約。

請問在這樣的情況下，我們如何更有效地處理政府租賃的土地和建築？例如，是否可以出租一樓做商店，並將二樓改建成套房出租？或者我們只能讓房屋空置並繼續支付租金？

如果我有表達不清楚或者有任何不當之處，還請見諒。非常感謝您的協助。

您好，針對您的問題回覆如下:

1、如果您是跟國有財產局或台北市政府同時承租土地跟建物，則您必須取得出租人同意才能轉租，否則出租人可以請求違約金跟終止租約。

2、改建成套房出租的部分另外還要向建築主管機關申請建築執照才合法。

謝謝律師大大的回覆

補充，土地是政府的，建物則無權狀，房屋稅單姓名是我本人，所以房屋所有權是我們自已的。